- il y a 2 jours
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:03BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur De Roura.
00:08Et il est midi sur BFM Business, l'heure des experts de l'IMO, mais d'abord un rappel de
00:12l'actualité du jour et la tension qui remonte d'un cran au Moyen-Orient.
00:15L'Iran dénonce aujourd'hui la mise à mal du processus diplomatique par les Etats-Unis.
00:19Le porte-parole des affaires étrangères iraniens parle de messages contradictoires envoyés par les Américains,
00:25de changements de leurs positions et de leurs exigences, mais surtout de violations répétées du cessez-le-feu.
00:30Pour autant, les marchés financiers semblent toujours croire à une issue favorable au conflit, en tout cas côté pétrole.
00:36Les prix sont toujours orientés à la hausse ce midi avec un baril de Brent autour des 92 dollars.
00:41Le marché obligataire reste en revanche particulièrement tendu à l'aube de la probable hausse des taux de la Banque
00:47Centrale Européenne.
00:48Le 10 ans français aussi toujours autour des 3,7% et le 10 ans allemand toujours au-delà des
00:533%.
00:54Et puis dans le reste de l'actualité, notez la grève aujourd'hui à la SNCF.
00:57Le trafic régional est fortement perturbé, confirme la direction, avec un TGV sur 3 côtés grandes lignes et un Intercité
01:05sur 2 annulé.
01:07Les syndicats réclament des augmentations de salaires et dénoncent les conditions d'ouverture des lignes à la concurrence.
01:11Allez, c'est l'heure des experts de l'IMO.
01:26BFM Business présente les experts de l'IMO.
01:28Marie-Cœur Deroura.
01:30Et les experts de l'IMO, c'est tous les jours à l'heure de votre déjeuner sur BFM Business.
01:34Une demi-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements.
01:37Et comme tous les jours, ça démarre par cette séquence qui vous concerne, amis professionnels de ce secteur de l
01:42'immobilier au sens large,
01:43et qui nous concerne, nous, les usagers de cet immobilier, le pro de l'IMO, des témoignages terrain de vos
01:49métiers.
01:49Et des bons conseils. Aujourd'hui, particulièrement, on va s'intéresser à l'acquisition d'une résidence secondaire.
01:56Quand on croit parfois ne pas avoir les moyens, finalement, on a peut-être déjà sa résidence principale.
02:02Et ça peut aider, vous verrez ça dans quelques instants.
02:04Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour.
02:06Et aujourd'hui, on va parler des défis immenses qu'attend la promotion immobilière.
02:11Ben oui, il y en a des défis. Il faut relancer la construction de logements en France.
02:15Le moment n'est pas particulièrement favorable, mais on va voir comment on peut leur trouver des solutions à ces
02:20promoteurs.
02:20Et comment ils vont en ce moment ? On va leur poser la question.
02:23Mais d'abord, c'est l'heure du pro de l'IMO.
02:26Les experts de l'IMO, le pro de l'IMO.
02:29Et on est en ligne avec Véronique Bougardier, la dirigeante du cabinet.
02:32Bougardier, bonjour Véronique.
02:34Bonjour.
02:34Bonjour.
02:35Alors, je le disais en préambule, l'achat d'une résidence secondaire, c'est le rêve des Français, j'ai
02:40envie de dire.
02:41Alors, souvent, c'est la deuxième étape. La première, c'est d'acheter sa résidence principale.
02:45Et souvent, on se dit, maintenant que j'ai ma résidence principale, il ne me reste plus beaucoup d'argent
02:50et je ne suis pas sûre de pouvoir séduire la banque avec mon profil.
02:53Et vous me dites qu'en fait, si je peux séduire la banque.
02:57C'est à peu près ça, votre discours.
02:59Tout à fait.
03:00C'est vrai que beaucoup de personnes sont déjà propriétaires de leur patrimoine principal,
03:05de leur immobilier principal, leur résidence.
03:08Et ils aimeraient ou ils rêvent d'acquérir une résidence secondaire,
03:13mais ils n'ont pas toujours l'épargne nécessaire.
03:15Et lorsqu'ils vont voir leur banque, on va leur demander un apport.
03:18C'est évident qu'on ne va pas leur financer 100 % de la future acquisition.
03:22Et là, ils ne pensent pas toujours.
03:24C'est vrai que le prêt hypothécaire est un peu méconnu.
03:27Dans le prêt hypothécaire, plus on apporte de biens en garantie, plus on peut vous prêter.
03:32Donc, je vais vous donner un exemple très simple.
03:34Une personne qui veut acheter une résidence secondaire à 500 000 euros,
03:38il a déjà un bien à 500 000 euros.
03:41Si ce bien est entièrement payé, on prendra en garantie, d'une part,
03:44le bien principal et le bien futur, le bien qu'il veut acheter.
03:48Et on pourra lui faire un prêt de la totalité du montant
03:53qu'il va acquérir de cette résidence secondaire.
03:55Bien souvent, les personnes qui ont cette démarche pensent déjà à leur retraite
04:01et se disent qu'on va acheter un bien immobilier pour la retraite
04:05et qu'on l'achètera quand on aura vendu la résidence principale.
04:09Avec le prêt hypothécaire, ils peuvent vraiment anticiper ce rêve
04:14parce qu'ils peuvent, aux alentours de 50 ans par exemple,
04:18acheter une résidence secondaire, donner en garantie la résidence principale
04:22et la résidence et le futur bien, et payer sur du long terme
04:27parce qu'avec le prêt hypothécaire, on peut emprunter même jusqu'à
04:31la dernière échéance, jusqu'à 90 voire 95 ans.
04:35Donc, ils peuvent avoir un prêt très long terme
04:36ou encore mieux, avoir un prêt in fine sur une dirée de 15 ans.
04:41C'est-à-dire que ça ne va pas être très lourd sur le revenu courant
04:45parce qu'ils ne paieront que des intérêts et le capital,
04:48ils le paieront quand ils vendront la résidence principale.
04:50Alors, c'est tous des aides qui permettent effectivement de réaliser ces rêves
04:54et ça, les gens ne savent pas toujours qu'ils peuvent hypothéquer leur bien immobilier.
04:58Mais c'est hyper intéressant Véronique, mais ma question derrière,
05:01c'est justement quel est à peu près le profil de ces acheteurs de résidence secondaire
05:05que vous voyez ? Vous disiez, c'est des gens qui finalement se disaient
05:09qu'il fallait qu'ils attendent de revendre et d'être véritablement à la retraite,
05:12mais en réalité, aujourd'hui, vous avez des cinquantenaires qui arrivent en se disant
05:16Moi, j'aimerais bien passer à l'acte dès maintenant.
05:18C'est possible de le faire via ces mécanismes-là ?
05:20Vous en voyez beaucoup de ces profils-là aujourd'hui ?
05:22On voit beaucoup de ces profils parce que c'est des personnes qui vont en vacances
05:26toujours au même endroit.
05:27Ils ont leurs habitudes sur la côte atlantique ou la côte méditerranéenne
05:32et ils rêvent plutôt que de louer tous les ans, de s'acheter une maison.
05:36Ils sont tous les ans, ils regardent des agences immobilières quand ils sont en vacances.
05:39Et à 50 ans, même s'ils n'ont pas totalement fini de payer leurs prêts immobiliers,
05:44il ne reste pas grand-chose en général.
05:47Effectivement, c'est un très bon profil et ils peuvent arriver en douceur à la retraite.
05:52Ils auront profité pendant au moins 15 ans de leur résidence secondaire
05:56qui deviendra leur résidence principale au bout.
06:00Juste une dernière question, Véronique.
06:01Là, on parle des cinquantenaires qui ne sont déjà pas très loin de terminer leur crédit.
06:05Pour les gens qui ne seront pas sur la fin du crédit,
06:10c'est possible aussi de faire ce type d'opération ?
06:12Je veux dire, si je suis encore en train de rembourser le crédit pour ma résidence principale ?
06:16Oui, il y aura deux solutions.
06:18Soit on pourra reprendre le prêt en cours sur la résidence principale
06:21et l'additionner au futur financement pour l'acquisition future.
06:29Ça, c'est pour si la banque souhaite un premier rang.
06:31Mais on a également des banques qui peuvent vous allouer une trésorerie de second rang
06:36et avoir de la disponibilité pour acheter un bien.
06:41Par exemple, vous avez un bien qui vaut, je dis toujours la même chose, 500 000 euros.
06:4670 % de 70 000 euros, c'est 350 000.
06:50S'il vous reste 100 000 euros de capital restendu,
06:52vous aurez la capacité d'avoir un prêt de 250 000.
06:55Écoutez, c'est très intéressant et je garde vos coordonnées
06:58pour dès que je suis propriétaire de ma résidence principale,
07:01je passerai à l'acquisition de ma résidence secondaire.
07:04Merci pour votre témoignage.
07:05Véronique Bougardier, la dirigeante du cabinet Bougardier,
07:07avec nous dans le pro de l'IMO sur BFM Business.
07:09Si comme Véronique, vous avez des témoignages, des conseils à nous apporter,
07:12n'hésitez pas à nous écrire.
07:13On a une adresse mail, lesexperts de l'IMO,
07:16arrobas bfmbusiness.fr.
07:17Allez, on passe au débat.
07:20Les experts de l'IMO, le débat.
07:24Je ne vous avais jamais eu sur le plateau.
07:26François Payel, directeur général délégué de Promogy,
07:28mais ancien patron de la Fédé des promoteurs immobiliers.
07:30On embrasse Pascal Boulanger, actuellement à la tête de la Fédération.
07:35Bonjour François.
07:36Bonjour Marie.
07:36Et à mes côtés également, Mathias Navarro, le CEO de Redman.
07:40Bonjour Mathias.
07:41Bonjour Marie.
07:41Bon, je vous ai fait venir sur le plateau parce que quand même,
07:44il y a un vrai sujet et du coup, Pascal Boulanger,
07:47pense à nous forcément à ce moment-là,
07:48autour de la promotion immobilière et de ce momentum en ce moment.
07:52Parce qu'on ne va pas se mentir, c'est-à-dire qu'on a eu des années compliquées
07:55parce qu'il n'y avait pas de prise de conscience politique.
07:58On se disait que ça allait aller mieux.
08:00Et puis, patatra, guerre au Moyen-Orient.
08:03Et là, ce climat, on a une mouche sur le plateau,
08:06donc m'en voulez pas si vous voyez régulièrement à leur tête en train de faire ça.
08:10Mais bon, messieurs, aujourd'hui, la première question que j'ai envie de vous poser,
08:14c'est comment ça va, est-ce que votre activité se tient ?
08:18Est-ce qu'il y a des difficultés particulières ?
08:20Et quel type de difficultés vous rencontrez ?
08:23Je ne sais pas lequel de vous deux souhaite commencer.
08:26Écoutez, effectivement, on a eu 2025 qui était une vraie mauvaise année.
08:31Mauvaise année sur les ventes, mauvaise année sur les mises en vente,
08:35mauvaise année sur les délivrances et l'obtention de permis de construire.
08:37Donc, c'était vraiment une année difficile.
08:41On avait l'esquisse du début d'un frémissement,
08:44des choses un peu plus favorables,
08:46toute fin 2025, début 2026,
08:48avec des taux d'intérêt qui, finalement, restaient assez stables à ce moment-là,
08:54avec un début de baisse des coûts de construction
08:56qui avaient explosé après le lancement de la guerre en Ukraine,
08:59qui avait mis en gros deux ans à se calmer.
09:01Et là, on retrouvait un peu de souplesse dans nos prix de revient.
09:03On y croyait, quoi.
09:04On y croyait.
09:05Et puis, l'annonce du statut du bailleur privé porté par Vincent Jeanbrun,
09:08qui était objectivement une bonne nouvelle.
09:11Et donc, voilà, on se disait peut-être que 2026 va aller un peu mieux.
09:16Et puis là, patatras, effectivement, la guerre au Proche-Orient démarre,
09:20avec derrière les tensions qu'on sait sur les taux d'intérêt,
09:23les tensions sur les matières premières,
09:25donc mécaniquement sur les coûts de construction.
09:27Et donc, voilà, on se dit que ce petit début plein d'espoir,
09:31pour l'instant, est réduit à néant.
09:32Alors, pour répondre à votre question, comment est-ce qu'on va ?
09:34Vous savez, on est comme des marins dans la tempête.
09:37On a fait ce qu'il fallait sur le bateau.
09:39On a mis des riz dans la grand voile.
09:41On a mis une toute petite voile devant.
09:43On a mis nos brassières.
09:44On a mis nos harnais de sécurité.
09:45Et on trace la route.
09:47Mathias ?
09:48Je ne vais pas pouvoir dire grand-chose.
09:50De plus, je vis dans le même monde économique que Promogy.
09:53Mais on a effectivement vécu une année 2025 extrêmement compliquée.
09:59On est dans la tempête.
10:01On essaie de trouver des solutions pour essayer de s'en sortir.
10:06On a vu effectivement ce frémissement politique,
10:08puisque le sujet du logement était très, très, très en dessous des radars
10:11pendant très longtemps.
10:12Parce que c'est aussi un sujet...
10:13C'est un euphémisme, le en dessous des radars.
10:15C'est surtout...
10:16C'est un sujet très technique, en fait.
10:18Et on le sait tous, il n'y a aucune solution sur l'étagère.
10:21Il n'y a pas de baguette maîche.
10:22Voilà, c'est ça.
10:24Et voilà.
10:25Et donc, pour faire émerger ce sujet au niveau, je veux dire,
10:29de la presse générale, de la télévision générale, etc.,
10:32c'est très compliqué.
10:33C'est enfin arrivé.
10:34Parce que vraiment, tout le monde le ressent au quotidien,
10:36ce sujet de crise du logement.
10:38Et il était temps, j'ai envie de dire.
10:39Il était temps, effectivement.
10:41Mais effectivement, les emmerdes volants,
10:44en escadrille, on a une accumulation de ces problématiques
10:51qui fait que c'est très, très compliqué
10:52de sortir la tête de l'eau.
10:55Mais j'ai une question toute simple.
10:57Votre téléphone, il sonne ?
10:58Parce que je me souviens, encore une fois,
11:00on a beaucoup parlé de Pascal Boulanger,
11:01mais qui me disait au démarrage,
11:02au moment du déclenchement de la guerre
11:04entre les Américains et les Iraniens,
11:06il me dit, c'est pas compliqué, le téléphone ne sonne plus, quoi, en fait.
11:08C'est-à-dire qu'on y croyait,
11:09on a eu ce dispositif, Jean Brun,
11:12du nom du ministre du Logement.
11:14On y croyait.
11:15Et puis là, patatras,
11:16il y a quelque chose de psychologique aussi
11:17qui s'est passé.
11:18Parce qu'on ne va pas se mentir, quand même.
11:20Les fondamentaux, ils sont là.
11:21C'est-à-dire, oui, on a une légère hausse
11:23de nos taux de crédit immobilier.
11:24Mais enfin, pas de nature à gripper le marché.
11:26Ce n'est pas la hausse qu'on a connue
11:28à une vitesse incroyable
11:30au moment du déclenchement de la guerre en Ukraine.
11:32Elle est quand même plutôt mesurée.
11:33On a plein de petites lignes de prêt à taux bonifiés.
11:37Globalement,
11:38on n'est pas passé du jour au lendemain
11:40à des conditions extrêmement favorables,
11:41à des conditions extrêmement défavorables.
11:43Est-ce qu'il y a cet impact psychologique
11:45qui joue essentiellement
11:46pour vous, acteur de la promotion immobilière ?
11:49Alors, je crois que,
11:51comme je suis le moins jeune du plateau,
11:52j'ai vécu la crise des années 90.
11:54Et on était à peu près dans la même situation.
11:56Et on se demandait un jour
11:57si un coin de ciel redeviendrait bleu.
12:00Et effectivement,
12:01un coin de ciel finit par redevenir bleu.
12:03Il faut y aller avec un peu de méthode.
12:06Si on regarde les chiffres en segmentant,
12:08on s'aperçoit qu'entre les bonnes années,
12:11on vend à peu près 120 000 logements au détail.
12:14Une bonne moitié en accession,
12:15une petite moitié aux investisseurs.
12:1760 000 accessions,
12:19ça donne, 5 ans plus tard, en 2025,
12:2140 000.
12:21Donc, c'est une forte baisse,
12:22mais ce n'est pas non plus un effondrement total.
12:25Les investisseurs, 60 000,
12:26on est passé à moins de 10 000 l'année dernière.
12:28Donc, je pense que le premier sujet
12:29qui est fondamental,
12:30c'est l'investisseur.
12:32Pour ça, tout le projet
12:33du statut du bailleur privé
12:35que porte Vincent Jean-Brun est bon.
12:36Il faut sans doute le corriger un petit peu
12:38sur 2-3 curseurs.
12:39On se souvient à l'époque
12:40qu'entre Duflo et Pinel,
12:41finalement, il n'y avait pas beaucoup de différence.
12:43Et pour autant,
12:44ces quelques curseurs ont changé la donne.
12:47C'est la première chose.
12:47La deuxième chose,
12:48c'est qu'en général,
12:48les investisseurs sur les produits
12:49avec amortissement comme celui-là
12:51se positionnent vraiment au deuxième semestre.
12:54En gros, il faut qu'on se prépare.
12:55Il faut laisser du temps au temps aussi.
12:56Pas trop quand même.
12:58Non, mais par rapport aux chiffres
12:59qu'on a de Jean-Brun typiquement,
13:00vous voyez les chiffres de la FED,
13:02ce n'était pas terrible,
13:02mais en même temps,
13:03il faut laisser le temps
13:04au dispositif de s'installer.
13:04Il faut qu'on se dise
13:05qu'à partir de juin-juillet,
13:06à partir de l'été,
13:07il faut que le dispositif soit opérationnel.
13:09C'est pour ça qu'on plaide
13:10tous collectivement,
13:11et nous évidemment,
13:12dans le groupe Omojim aussi,
13:14pour faire ces 2-3 ajustements
13:15qui devraient donner
13:16plus d'efficacité.
13:17Après, il y aura toute la chaîne derrière,
13:18mais je...
13:19Mais vous en vendez, là,
13:20tous les deux, du Jean-Brun ?
13:21Ça y est, ça commence ?
13:24Non, absolument non.
13:29Que rien, d'ailleurs.
13:31Que rien, surtout,
13:32mais même que son prédécesseur.
13:33Et de ce point de vue-là,
13:34notamment sur l'amortissement,
13:36c'est un sujet sur le fait
13:37qu'il s'ouvre aussi à la rénovation
13:39de manière beaucoup plus massive.
13:40Et nous, c'est aussi
13:41ce qu'on porte chez Hellman,
13:42c'est aussi, pas que la construction
13:43de logements,
13:44mais la production de manière générale,
13:45c'est-à-dire aussi
13:46au travers de la rénovation.
13:47Mais ce n'est que, entre guillemets,
13:49un signal prix.
13:51Ça reste un signal prix
13:52adressé aux investisseurs
13:54pour essayer de faire repartir
13:55cette machine-là.
13:56Mais ce n'est pas la seule machine
13:57pour produire du logement loin de là.
14:00Et du coup,
14:01ce n'est pas un dispositif
14:03qui va régler la crise du logement.
14:04On en est quand même très, très loin.
14:06Ce n'est pas une politique du logement.
14:07Non, bien sûr.
14:09Notamment, un de ces sujets,
14:11moi qui m'inquiète le plus,
14:13c'est l'absence de zonage.
14:15Parce que des logements,
14:17il y en a quand même
14:17encore beaucoup à vendre.
14:19Donc pour l'instant, il y en a.
14:20On en a beaucoup à vendre,
14:21mais il y a un moment,
14:23les logements aussi
14:24ne se vendent pas
14:25pour d'autres raisons.
14:26Il y a le sujet du prix.
14:27Il y a le sujet de la localisation.
14:29Il y a plein de sujets
14:30qui s'accumulent
14:30qui font que
14:33le dispositif Jean Brun
14:33va régler un certain nombre de sujets.
14:36Mais il ne faut pas s'attendre
14:37à ce que, d'un seul coup,
14:38la crise du logement
14:39soit résolue grâce au système.
14:40On en avait déjà parlé
14:41de ce système de zonage
14:43et des fameux
14:44robiens de la colère.
14:45Parce qu'à une époque,
14:46on avait certains promoteurs
14:47qui s'étaient laissés tenter
14:48en se disant
14:49« Oh, je vais aller construire n'importe où. »
14:50Puis je le vendrai
14:51à M. et Mme Michu
14:51qui n'ont pas compris le système.
14:53Et qui se sont retrouvés
14:54à acheter des biens immobiliers neufs
14:55sans locataire dedans
14:56et donc sans avantage fiscal à la fin.
14:58Est-ce que vous craignez
14:59une dérive
14:59pour certains promoteurs
15:01qui pourraient tenter
15:01une fois les stocks vendus
15:02d'aller construire
15:03là où il ne faut pas ?
15:04Alors je crois que depuis cette époque-là,
15:08on a quand même tous
15:09beaucoup progressé.
15:10Et il faut dire
15:10que le système du flot
15:12puis le système Pinel
15:13avec des zonages
15:13qui étaient pertinents,
15:14qui étaient centrés
15:15sur les grandes agglomérations,
15:16qui permettent d'avoir des loyers.
15:18Ce qui est le cas
15:18du mécanisme porté
15:21par Vincent Jean-Marc
15:21avec des loyers intermédiaires
15:23qui sont quand même bien adaptés
15:25à une clientèle moyenne,
15:26moyenne supérieure
15:27qui est celle aussi
15:28des grandes villes.
15:29Je pense qu'on est loin,
15:31on est vraiment loin
15:31derrière cette période-là.
15:34Les promoteurs aujourd'hui
15:36sont quand même très attentifs
15:37au bon écoulement de leurs stocks.
15:38Je vous rappelle
15:39que pour pouvoir financer une opération,
15:42il faut déjà avoir pré-commercialisé
15:43près de 50% du programme.
15:44J'ai un petit clin d'œil.
15:45Voilà.
15:47Et donc je pense qu'aujourd'hui
15:48tout le système
15:49est très vigilant là-dessus.
15:51Et il y a eu des excès
15:53peut-être à une époque,
15:54en tout cas chez nous
15:55ce n'était pas le cas,
15:56mais je pense que maintenant
15:57on a collectivement pris conscience
15:58de la rigueur qu'on devait avoir
16:00sur ces montages-là.
16:02Et de toute façon,
16:02pouvoir proposer des opérations
16:04à des gens qui vont se louer.
16:06Mais on rappelle
16:07les trois règles en immobilier,
16:09messieurs,
16:09l'emplacement,
16:09l'emplacement,
16:10l'emplacement.
16:11Et puis je pense qu'aujourd'hui
16:12peut-être les gens sont peut-être
16:13mieux informés
16:14à condition qu'ils écoutent
16:15BFM Business
16:15et les experts de l'IMO,
16:16évidemment.
16:17Mais voilà,
16:18mieux informés
16:19pour savoir ce qu'ils achètent,
16:20où ils achètent,
16:21quel loyer ils vont pratiquer.
16:22Il y a une autre chose
16:22qui est préoccupante,
16:23qui est que les mises en vente
16:25ont beaucoup chuté aussi.
16:26On finit par avoir une offre
16:27qui est insuffisamment diversifiée
16:29en localisation,
16:31en typologie,
16:32en prix.
16:32Donc si l'offre continue
16:34à se restreindre,
16:35c'est aussi un des éléments
16:36qui expliquent
16:37la difficulté commercialisée,
16:38c'est qu'on a des palettes
16:39et des gammes
16:40plus suffisamment importantes.
16:43Et c'est pour ça aussi
16:43que j'espère que derrière
16:44le discours nettement plus positif,
16:47on l'évoquait il y a un instant
16:48du Premier ministre
16:49et du ministre du Logement,
16:51un certain nombre d'élus locaux
16:53prendront aussi conscience
16:54qu'avoir du logement neuf,
16:55dernière génération,
16:57on ne l'utilise pas beaucoup
16:57ce mot pour le logement,
16:58on est au top de la technologie,
16:59c'est aussi un facteur d'attractivité
17:01pour leur commune,
17:01pour leur agglomération
17:02et c'est essentiel pour l'emploi.
17:04Depuis deux ou trois ans,
17:05on commence à se rendre compte
17:06que soit des étudiants
17:07ne peuvent pas bouger
17:08parce qu'ils ne trouvent pas
17:09à se loger,
17:09soit des gens ne vont pas
17:10changer de job,
17:11ne vont pas aller vers
17:11un nouveau job
17:13parce qu'ils ont une vraie
17:14inquiétude sur le logement.
17:15Donc tu disais à juste titre
17:18qu'il n'y a pas que
17:18le disposition en bois,
17:19c'est une pierre importante
17:20du travail.
17:21Oui, bien sûr.
17:21Mais il faut que tous ces maillons
17:23se remettent en place,
17:24qu'on puisse lâcher un riz
17:25dans la grand voile progressivement,
17:27remettre peut-être un phoque
17:28un peu plus portant devant
17:29et tout doucement
17:30remettre la machine à marge.
17:31Il aime la voile en France.
17:33J'aime la voile.
17:35Mais juste avant de prendre
17:36la mer quand même,
17:37vous parlez de manque d'offres,
17:38ça veut dire quoi ?
17:38Ça veut dire que les collectivités locales,
17:40nos maires,
17:41ne signent pas assez
17:42de permis de construire.
17:43C'est quoi le sujet ?
17:44Pourquoi on n'a pas
17:45assez d'offres aujourd'hui ?
17:47Oui, très clairement.
17:48Là, on sort d'une période
17:51électorale
17:51qui a clôturé
17:54un attentisme
17:56bienveillant
17:57mais tout à fait naturel
17:58tous les six ans
17:59du maire
18:00qui ne regarde plus
18:01de projet
18:0212 à avoir 18 mois
18:03avant cette échéance
18:06et qui est,
18:07comme on le disait
18:07un peu tout à l'heure,
18:08un frein
18:09qui s'additionnait
18:10à tout ce qu'on a déjà cité
18:12depuis le début de l'émission.
18:13Donc c'était quelque chose en plus.
18:14Il faut espérer,
18:15on le voit quand même
18:16au quotidien maintenant,
18:17que les maires
18:19ont rouvert
18:20les discussions,
18:21les projets,
18:22les remettre sur la table.
18:23On a eu un certain nombre
18:23de projets qui n'ont pas
18:24été remis en cause
18:25par des maires
18:25qui ont pu changer.
18:26Ah oui, parce qu'après,
18:27en plus,
18:27quand on change de maire,
18:28ils peuvent revoir
18:29le plan local d'urbanisme,
18:30c'est ça ?
18:30Ou alors c'est juste
18:31qu'ils disent non ?
18:32Ils peuvent revoir
18:32le PLU,
18:33ils peuvent revoir
18:33des projets,
18:34il y a des permis
18:35qui sont en cours
18:35qui peuvent être
18:36instruits différemment,
18:37etc.
18:37Donc toutes les options
18:38sont possibles.
18:39Donc voilà,
18:40c'est une difficulté
18:42supplémentaire
18:43qui s'additionne
18:43avec celle dont on a
18:44déjà parlé.
18:44Donc on parle de,
18:45enfin, il y a les maires
18:46dans le maillon,
18:47mais il y a aussi
18:48tous les projets
18:48qui pouvaient voir le jour
18:51mais qui finalement
18:51sont annulés.
18:52Je crois qu'on a maintenant
18:53un quart, c'est ça ?
18:55Même un peu plus,
18:55on a frôlé les 30%.
18:57Oh là là !
18:57Et pourquoi ?
18:58C'est quoi ?
18:58C'est la demande ?
18:59Parce qu'à partir du moment
18:59où vous n'atteignez pas
19:01la pré-commercialisation
19:02de 50% du programme,
19:03au bout d'un moment,
19:04les financements ne sont pas là
19:04et on était obligés
19:05d'aller vendre le programme.
19:06On disait il y a un instant,
19:0750% investisseurs,
19:0950% accélérant
19:10dans la propriété.
19:11C'est pas tout à fait ça
19:12mais on en est très proche.
19:14À partir du moment
19:15où le taux des investisseurs
19:16passe de 60 000 à 10 000,
19:18c'est comme si...
19:19C'est une jambe qui dissétera.
19:19Voilà, comme si on essayait
19:20de décoller avec un seul moteur
19:21sur le...
19:22avec un seul réacteur
19:23dans l'avion,
19:24ça devient compliqué quoi.
19:24La mer, l'avion,
19:25mais combien de cordes
19:26à votre arc, François ?
19:28Non mais, pour le coup,
19:29moi, ma question,
19:30elle est,
19:31est-ce que du coup,
19:31c'est pas inquiétant aussi,
19:32enfin, c'est presque
19:33un cercle vicieux,
19:34c'est-à-dire que je me mets
19:35dans la position
19:35d'un acheteur aujourd'hui ?
19:36Et je me dis,
19:38si là, en plus,
19:39vous me dites
19:39qu'il y a une chance sur cinq
19:41que le projet
19:42pour lequel je m'engage
19:43ne voit pas le jour,
19:44est-ce que j'ai vraiment
19:45envie de m'engager ?
19:45Comment vous pouvez rassurer
19:46celles et ceux
19:47qui nous écoutent
19:48et qui nous regardent,
19:48qu'ils soient accédants
19:50ou investisseurs,
19:51de se dire,
19:51c'est le moment d'acheter du neuf
19:52et c'est pas si inquiétant
19:54que ça, en fait ?
19:55Comment on rassure les gens ?
19:56Moi, c'est parce qu'il y a
19:57un sujet,
19:58le logement,
19:59il peut avoir plusieurs formes.
20:00En fait, le logement,
20:00il va servir,
20:01c'est un peu une banalité,
20:02mais déjà à loger des gens.
20:03C'est le premier sujet.
20:05Le logement,
20:05il peut aussi servir
20:06à investir
20:07et il peut servir
20:09à défiscaliser.
20:10Et ce n'est pas
20:11les mêmes produits,
20:13ce n'est pas les mêmes règles,
20:14ce n'est pas les mêmes lois,
20:15d'ailleurs.
20:15Et on parle,
20:16par exemple,
20:16du Jean Brun,
20:16le Jean Brun
20:18s'adresse à ceux
20:19qui cherchent
20:20de la défiscalisation
20:21et de l'investissement
20:22en priorité.
20:23Et du coup,
20:24on a une difficulté,
20:26je pense,
20:26à faire complètement
20:30matcher les besoins.
20:31Les besoins sont réels,
20:32les besoins sont immenses.
20:33On prenait tous les chiffres,
20:34les demandeurs de logement,
20:35les primes aux excédents,
20:36etc.
20:36Et l'outil de production.
20:37Et ça marche
20:38quand c'est parfaitement couplé
20:39et que l'outil de production
20:41répond à cette demande.
20:43Mais c'est très compliqué,
20:44c'est vraiment un équilibre
20:45très, très difficile
20:46à faire tenir,
20:47ce couplage.
20:48Et ça fait des mois,
20:50des années maintenant
20:50que c'est largement découplé.
20:52Et c'est aussi pour ça
20:52que finalement,
20:53de la production,
20:54soit qui est lancée en production,
20:55soit qui est proposée,
20:56ne trouve pas forcément
20:57son...
20:58son public.
21:00Parce que...
21:01C'est le programme
21:01au démarrage
21:02qui est mal fagoté.
21:03C'est pas forcément
21:03la bonne programmation.
21:04On a beaucoup de maires,
21:05on va voir avec les nouveaux maires,
21:06beaucoup de maires
21:07qui demandaient
21:07beaucoup de logements familiaux.
21:09Mais je veux dire,
21:10on regarde la démographie en France,
21:11le noyau familial
21:13a fondu comme neige au soleil.
21:14Et donc,
21:15les logements familiaux
21:16ne répondent plus
21:17à une demande aujourd'hui réelle.
21:18Et parfois,
21:19c'est l'inverse aussi.
21:20Parfois,
21:20il y a des programmes
21:20qui se basent
21:21sur les petits logements
21:22et on demande
21:23à ce qu'ils soient plus.
21:24Et il y a aussi,
21:28c'est bien évidemment
21:29aussi une première cause
21:32de réflexion
21:33par rapport à ça.
21:34Et on voit bien
21:35qu'on essaie tous
21:35de travailler
21:36et j'imagine
21:37que Promogim aussi
21:39sur le fait
21:39d'essayer de produire
21:40des logements
21:40plus abordables.
21:42Parce qu'on se dit
21:43mais on va acheter
21:44des produits chers,
21:46l'immobilier reste cher
21:48et quelle va être
21:49la valeur de ces actifs
21:51dans 5 ans,
21:51dans 10 ans,
21:52dans 15 ans
21:52qu'on aura terminé
21:53de rembourser.
21:55Et à cela,
21:55ça ajoute quand même
21:56des sujets de démographie.
21:58Les sujets de l'INSEE
21:59sont tombés hier
21:59ou avant-hier.
22:00On parle de plus
22:01de 3 millions de personnes
22:02en moins en France.
22:03Qu'est-ce que ça va être
22:04sur les tensions
22:05sur le marché immobilier ?
22:06En fait,
22:06la tension porte aussi
22:07les prix.
22:08Donc ça,
22:08c'est des paris.
22:10Et les paris,
22:10les gens,
22:11quand ils vont commencer
22:12à voir les banquiers
22:13et à s'embarquer
22:14dans une acquisition,
22:15ils se posent
22:16beaucoup de questions
22:16par rapport à ça.
22:17François ?
22:19Le sujet,
22:19c'est comment est-ce
22:20qu'on peut se dire
22:20qu'à partir de maintenant,
22:21il y a des facteurs
22:22qui nous permettent
22:23d'espérer
22:23qu'un bout de ciel bleu
22:24va commencer à réapparaître.
22:25Les élections municipales
22:26sont passées,
22:27tu l'as dit,
22:27ça c'est une bonne chose,
22:29donc ça nous rend
22:29assez optimistes.
22:31Ou alors,
22:32on ne maîtrise plus rien,
22:33mais l'histoire montre
22:35que les tensions géopolitiques
22:37finissent toujours
22:37par s'apaiser.
22:38Donc à un moment donné,
22:39les choses vont se calmer
22:40et on a en main
22:42des outils
22:44qui vont permettre
22:45de peser
22:45sur plusieurs paramètres.
22:46Il y a le dispositif fiscal.
22:48Il y a une étude de Sologer
22:49qui est sortie au mois d'avril,
22:50extrêmement intéressante,
22:51qui montre qu'après une période
22:53de stabilisation,
22:55de l'offre locative suffisante,
22:57de prix à la location
22:58qui s'est stabilisé,
22:59comme depuis un an et demi
23:00ou deux,
23:01les investisseurs
23:01ne sont plus là,
23:02les institutionnels
23:03ont plus de mal
23:04parce qu'ils ont besoin
23:05de beaucoup de fonds propres
23:06pour investir,
23:07eh bien la tension
23:07sur les prix de location
23:08est repartie à la hausse
23:09et le marché locatif
23:10est à nouveau sous tension.
23:11Donc on voit bien
23:12que tout ça milite
23:13pour que progressivement
23:15la machine se remette en place.
23:16Les taux d'intérêt,
23:17vous le disiez à l'instant,
23:19en 90,
23:20on avait les taux d'intérêt
23:21à 12 ou 13%.
23:22On a fini par trouver
23:24les moyens de s'ajuster,
23:25donc on s'ajustera,
23:27mais ça va être un peu long
23:29et il faut rester optimiste.
23:31Alors pour finir
23:32sur de l'optimisme,
23:33parce qu'il ne nous reste
23:33que trois minutes
23:33et oui,
23:34le temps passe vite,
23:35je voulais quand même
23:36parler d'un autre sujet
23:37qui est particulièrement
23:38dans l'air du temps.
23:38Vous le disiez tout à l'heure,
23:39François,
23:39c'est-à-dire qu'on est sur
23:40des logements
23:41qui sont ultra performants
23:42et particulièrement adaptés
23:44aujourd'hui
23:44par rapport au discours
23:45politique général.
23:47Typiquement,
23:47sur l'électrification,
23:48il y a quand même
23:49un vrai sujet.
23:50Aujourd'hui,
23:51on demande même à vous,
23:52promoteurs aujourd'hui,
23:53d'ici l'année prochaine,
23:54je crois,
23:54de faire du 100% électrique
23:56dans vos constructions.
23:56C'est possible ?
23:57Est-ce que ça va induire
23:58des surcoûts
23:59pour l'acheteur final ?
24:01Comment on s'organise
24:02face à ça ?
24:02Est-ce que pour vous,
24:03c'est simple ?
24:04Je pense que l'électrification,
24:05elle est inévitable.
24:07On voit par rapport
24:07au prix d'énergie
24:08qui s'annonce, etc.
24:10C'est forcément la bonne voie
24:12et je pense que
24:12le plus grand monde
24:14elle est désirable aussi
24:15parce que ceux qui vivent
24:16actuellement dans des logements
24:17qui ne sont pas électrifiés
24:20le ressentent
24:20et vont le ressentir
24:21de plus en plus.
24:22En revanche,
24:23je trouve qu'elle est
24:23mal engagée,
24:25en tout cas mal engagée
24:26en version globale.
24:27Sur le neuf,
24:28on part sur le 100%.
24:29Moi, je pense que c'est possible.
24:31En fait,
24:31on s'en rend compte aujourd'hui
24:32dans toute la production,
24:34il est possible
24:34de mettre de l'électrification
24:36quasiment à 100%.
24:37Donc, je pense que petit à petit,
24:39oui, il y a des surcoûts
24:39mais c'est toujours
24:40la même chose.
24:40Quand on arrive
24:41à imposer une réglementation,
24:43les chaînes de production,
24:45l'industrie, etc.,
24:46s'adapte,
24:47fait baisser les prix
24:47pour qu'on arrivera
24:49à produire du 100% électrique.
24:51En revanche,
24:51la question,
24:52elle est,
24:52le neuf,
24:52c'est 1% de la production,
24:55du parc,
24:551% du parc,
24:57pardon,
24:57mais qu'est-ce qu'on fait
24:59de tout le reste ?
25:00Et là,
25:01tout le reste,
25:02les signaux ne sont pas bons
25:03parce que le seul vrai signal,
25:06le seul outil
25:07qui a la main sur le marché,
25:08c'est le DPE,
25:09c'est le diagnostic
25:10de performance énergétique,
25:11qui a un impact
25:13sur la valeur locative,
25:14sur la valeur vénale,
25:15sur des aides fiscales,
25:17etc.,
25:18et en fait,
25:18ce DPE,
25:19ça change tous les 6 mois,
25:20plus personne n'y comprend rien,
25:21on vient de faire passer
25:22700 000 logements
25:24de la passoire
25:25à plus passoire
25:25alors qu'on n'a pas fait de travaux,
25:27et ça,
25:29ça déconcerte
25:30et ça n'engage pas
25:32le chemin
25:33de l'électrification
25:34massive
25:34du parc existant.
25:36Je pense que les 700 000 logements,
25:37ça a été aussi un signal
25:38que les pouvoirs publics
25:39ont bien compris
25:39qu'on ne pouvait pas supprimer
25:40autant de logements
25:42du marché
25:43sans réponse
25:43pour les gens
25:44qui y habitaient,
25:45et donc,
25:46je pense que d'une manière générale,
25:47on est re-rentré
25:48dans une période
25:48où,
25:49avec difficulté,
25:51avec appréciation,
25:52probablement,
25:52on va avoir à nouveau
25:53une sphère publique
25:54qui va être plus attentive
25:55à la...
25:56Plus pragmatique.
25:57Plus pragmatique
25:57pour la production
25:59de logements.
26:00Mais il y a un autre sujet,
26:01l'électricité,
26:02c'est un sujet,
26:02mais on parle régulièrement
26:04de simplifier,
26:05simplifier, simplifier.
26:06Quand on regarde
26:07ce qui se passe réellement,
26:08on en est encore
26:09très, très, très, très loin.
26:11Depuis 20 ans,
26:12on a un mouvement global
26:13qui a été vers
26:13des parkings à vélo,
26:14et c'est logique,
26:15c'est une tendance de fond.
26:17Les communes s'adaptent,
26:18les immeubles s'adaptent,
26:19les gens vivent désormais comme ça,
26:20mais on fait toujours
26:21autant de parking
26:22enterré pour autant de voitures
26:23qu'avant.
26:23Pour l'instant,
26:24on coule plus de béton
26:25pour avoir
26:25ce qu'il faut pour la voiture
26:26et ce qu'il faut pour les vélos.
26:27Il y a un moment,
26:28il faut quand même
26:28tirer les conclusions
26:29et se dire,
26:30effectivement,
26:31on va peut-être faire
26:31moins de parking
26:32pour les voitures
26:32dans les logements.
26:35Si on veut vraiment
26:37avancer, simplifier,
26:38on a plein d'idées
26:40et plein de choses concrètes
26:41et adaptées à l'époque.
26:42Et si vous voulez un bon DPE,
26:44vous achetez dans le neuf quand même.
26:44Je voulais conclure là-dessus
26:45pour vous permettre
26:46de faire votre promo,
26:47mais vous ne voulez pas.
26:49Bien sûr,
26:50acheter dans le neuf,
26:50c'est notre métier.
26:51C'est quoi le pire du pire
26:52du DPE que je peux obtenir
26:54si j'achète un logement neuf ?
26:55C'est B, c'est ça,
26:55à peu près ?
26:57Il va falloir s'y employer.
26:59Ils ne sont pas d'accord ?
27:00Non, oui, oui.
27:01B, c'est déjà performant.
27:03Ah ouais ?
27:04En tout cas,
27:05bon, alors non.
27:07Même là,
27:07j'ai essayé de vous soutenir
27:08mais il n'y arrivait pas.
27:10En tout cas,
27:11je n'aurai pas du F ou du G
27:12et a priori,
27:12je serai sur un logement performant
27:14et j'aurai des petits prêts aidés
27:15de la part de nos amis banquiers
27:16et le prêt à taux zéro
27:17de l'État.
27:18Donc, ça peut valoir le coup
27:19quand même d'acheter du neuf
27:20aujourd'hui.
27:20Ah, totalement.
27:21Ben voilà,
27:22quand même un petit mot
27:23de promo pour Promogym,
27:24justement François Payel,
27:26directeur général délégué
27:27de Promogym
27:28et Mathias Navarro
27:29pour Redman.
27:30Merci à tous les deux
27:31d'avoir été avec moi
27:31pour parler de ce secteur
27:32de la promotion immobilière.
27:34Oui, il y a des défis à relever
27:35mais on construit encore.
27:36Eh ben,
27:37ce n'est pas l'homme
27:37qui prend la mer,
27:38c'est la mer qui prend la mer.
27:39Voilà,
27:40tout ça, tout ça.
27:41Merci à tous les deux.
27:42Je vous retrouve demain
27:43pour un nouvel épisode
27:43des Experts de l'Imo
27:44sur BFM Business.
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